1工程項目管理模式簡介
國際上現在主要有 5 種項目管理模式：傳統項目管理模式、設計—建造模式、設計—管理模式、建築工程管理模式(CM)和 bot。其中，只有 4 種模式適合在房地產開發項目管理中使用。
1.1傳統項目管理模式
傳統項目管理模式是我國目前房地產項目使用較多的模式。這種模式中業主首先委托咨詢、設計單位完成項目前期工作，包括施工圖紙、招標文件等。在設計單位的協助下通過競爭型招標把工程授予報價低且最具備資質的承包商，施工階段業主再委托監理機構對承包商的施工進行管理。也就是說業主要分別與設計機構、承包商和監理機構簽訂合同，監理機構與承包商並沒有合同關系，而是受業主委托對承包商的工作進行監督。這種模式最突出的特點就是按設計→招標→建造的順序進行，只有上壹個階段結束後下壹個階段才能開始。
1.2建築工程管理模式(CM)
風險型 CM 模式是從工程項目開始階段，聘請有施工經驗的 CM 經理與業主、設計咨詢人員***同負責項目的設計工作，CM 經理提供施工方面的建議並隨後負責管理施工過程，在項目初步設計方案確定後，每完成壹部分設計後就對該部分工程進行招標，實行階段發包方式。CM 公司同時還是施工總承包商，業主與 CM 公司簽訂 CM 合同，CM 作為總承包商再與各分包商、供應商簽約，並在施工過程中對分包商、供應商進行協調和管理.
1.3設計—建造模式
設計—建造模式是將設計與施工委托給壹家公司來完成的項目實施方式，這種方式在招標與訂立合同時以總價合同為基礎，設計—建造總承包商對整個項目的總成本負責，它可以自行設計或選擇壹家設計公司進行技術設計，然後，采取招標方式選擇分包商，當然它也可以充分利用自己的設計和施工力量完成大部分設計和施工工作。業主委托壹位擁有專業知識和管理能力的專家為代表(在我國主要是監理工程師)，與設計—建造總承包商充分溝通並監督其工作。
1.4設計—管理模式
設計—管理模式是指同壹家公司向業主提供設計和施工管理服務的工程管理方式。在這種模式中業主只簽訂壹份既是包括設計也包括施工管理服務的合同，業主在設計—管理公司完成設計後即進行工程招標選擇總承包商，在項目施工過程中設計—管理公司又作為監理機構對總承包商以及各分承包商的工作進行監督，實施對投資、進度和質量的控制。
2四種模式的比較分析
任何壹種模式都是為適應業主對項目的特定管理需要而出現的。各種項目管理模式也各有優劣，不能因為某些缺陷就徹底否定該項目管理模式，關鍵在於結合具體實際項目，揚長避短，選擇最適合的管理模式。在選擇房地產開發項目管理模式時，主要應考慮到項目的復雜程度和業主的項目實施戰略、合同方式和對項目目標的要求。下面結合這些因素對 4 種項目管理模式的優劣進行分析。
2.1項目復雜程度和業主的項目實施戰略
項目的復雜程度客觀上決定項目管理模式是壹個較明顯的道理。業主的項目實施戰略主要指如何實施項目、業主將如何管理項目、項目的介入程度等。項目實施戰略受業主的技術水平、管理能力決定。如果業主自身的技術水平較高，管理能力較強就傾向於選擇自主管理，僅選擇監理機構負責質量監督（受國家法律規定必須對工程建設進行監理）；而若業主的技術、管理能力較差，就會更多的依靠咨詢、監理機構。同時，在各種模式中業主權責利的分配與風險分擔也是不同的，這也要結合業主自身實力具體分析。4 種項目管理模式適用項目復雜程度和業主對項目實施戰略的要求如表 1。
2.2合同方式
雖然合同類型的選擇並不是項目管理模式的決定性因素，但合同類型的選擇會影響到項目相關各方面的利益，項目相關各方的責任承擔、風險分配以及糾紛和索賠也都來源於合同，其對業主的投資收益影響更大。各種項目管理模式客觀上也要求有相應的合同條件相對應，合同類型壹般有單價合同、總價合同和成本加酬金合同。總價合同是指在合同中對支付給承包商的款項規定壹個總價，以圖紙和工程說明為依據，壹般采用固定工程量總價合同，這種合同便於業主得到最便宜的項目總報價。單價合同是業主在招標前估算出項目應完成的工程量，各個承包商在投標時根據工程量清單對各個單項工程進行報價，但具體實施時並不以估算工程量為依據，竣工結算時按實際完成的工程量支付。成本加酬金合同是業主向承包商支付工程建設的實際費用，並按事先約定的某種方式支付酬金的合同類型，這種合同需要業主與承包商之間有較高的相互信任，或承包商在某些方面有特定的技術、特長和經驗等。對於 4 種項目模式適合的合同類型及其優缺點如表 2。
2.3對項目目標的要求
業主對項目目標的不同要求會對項目管理方式的選擇產生很大的影響，有時業主可能關註質量和投資，有時業主又可能更關註工程進度和交付時間，還有時業主看重糾紛、索賠的減少。不同的側重點要求有不同的項目管理方式來對應。而 4 種項目管理方式本身在進度、投資控制、質量和糾紛、索賠發生上有很大的不同，其對項目目標的實現程度如表 3。
通過上面的分析可以發現，4 種項目管理模式各有利弊，關鍵看業主最側重項目的哪些目標。如果資金有可靠來源，更看重質量則應選擇傳統項目管理模式。如果屬於緊急項目，或工期較緊，項目的不明確程度較高則應選擇 CM 模式。至於設計—建造模式和設計—管理模式，當業主技術、管理能力較弱，要回避較多的合同簽訂量和繁瑣的合同管理時，可以考慮這兩種模式。
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