物流園區運營模式深度剖析

　引導語：當前，城市建設物流園區如火如荼，但物流園建設好以後，該怎麽運營?政府和企業在其中又扮演什麽樣的角色?下面是我為妳帶來的物流園區運營模式深度剖析，希望對妳有所幫助。

物流園區運營模式深度剖析1

　壹國內外物流園區建設運營模式分析

　1模式分類

　國內外物流園區現有的建設運營模式從大體上可以分為3類：建設運營壹體化模式、建設運營相分離模式、建設運營交叉型模式。

　建設運營壹體化模式

　可分為“政府-政府”模式、“企業-企業”模式。這兩種模式雖然都是建設運營壹體化，但是在實踐中還是有很多不同之處，兩者最大的區別就在於壹個是由政府完全負責，而另壹個是企業完全負責。

　“政府-政府”模式。這種模式的園區壹般實行自上而下的模式，由政府負責物流園區的統壹規劃，政府的財政全額投資建設園區，包括園區基礎設施的建設和物流園區運營管理都由政府組織進行。政府在物流園區的開發建設中既是基礎條件的創造者，又是運作秩序的維護者，政府在園區的建設中始終起著關鍵作用。

　“企業-企業”模式。這種模式是政府將土地或現有設施設備以租賃或出讓的形式給企業, 而後由企業進行物流園區的開發建設，再由該企業進行物流園區的管理組織。物流園區的開發建設完全是企業行為，吸納各方面投資，無論是國有、集體，還是民營、私有或者是上市公司、社會個人都可以投資，成立物流園區開發建設有限公司，負責物流園區的開發建設，並負責物流園區的運營管理或者成立專門的物流園區運營企業來負責運營。雖然是企業自行發起成立的組織，但他們大多需要得到政府在各種政策上的支持。

　建設運營相分離模式

　主要以“政府-企業”模式為主。該模式由政府負責物流園區的規劃，政府的財政拿出壹部分資金用於物流園區的重大基礎設施建設;

　而物流園區的其他配套設施建設及運營管理則完全是由股份公司來完成，政府所扮演的只是物流園區建設投資者的角色，並不參與物流園區的運營管理，物流園區的日常經濟活動及各項管理都由企業來完成。

　建設運營交叉型模式

　主要有“政府企業合作—企業”、“政府—政府企業合作”和“政府企業合作-政府企業合作”三種模式。它們的***同特點是由政府單獨投資或者與企業按合適的比例***同投資建設物流園區的重大基礎設施及其他配套設施，然後企業單獨運營或者與政府合

　二模式比較

　建設運營壹體化模式***同的特點是建設與運營的主體相同，並且在建設與運營過程中單獨承擔的風險較大。

　“政府-政府”模式的特點是有充足的資金來源及相關政策支持，但易造成政府承擔風險過大，並且由政府來運營會使得園區缺乏市場競爭力，壹般建議在地區物流需求量較大，區域優勢明顯等情況下采用。

　“企業-企業”模式的特點是能形成項目籌資、建設、運營、還貸等責任完整和科學的項目管理體制及機制，尤其是對建設成本產生預算硬約束，但與前壹種模式相比，沒有政府大比例投資的有力支持，項目法人對於建設和運營的巨額資金籌集有較大的難度，同時巨額的沈澱成本給法人帶來巨大的財務壓力和經營風險。

　建設運營相分離模式的主要優點是可以規範化運作物流園區，即使入駐方與建設方重疊也不會導致不正當競爭。缺點是企業在物流園區的經營管理中需要單獨承擔風險，在物流園區運作中的利潤分配易出現分歧，並且物流園區管理企業易受到開發主體的幹擾。

　建設運營交叉型模式在壹定程度上緩解了壹體化模式與相分離模式特點中的缺點，是對它們的壹種交叉與綜合。

　“政府企業合作-企業”模式的主要特點是在物流園區的建設過程中能夠保證充足的資金來源和相關的政策支持，但在物流園區的運作過程中的利潤分配易出現分歧，這種模式可以緩解建設主體對物流園區管理企業的幹擾。

　“政府-政府企業合作”模式的主要特點是可以享受政府的相關政策支持，但政府在物流園區的建設過程中需要單獨承擔風險。

　“政府企業合作-政府企業合作”模式的主要特點是有充足的資金來源及相關政策支持，在物流園區建設與運營過程中的風險可以***擔，收益可以***享，符合市場競爭的需要。

　三物流園區的建設運營模式案例分析

　國內外物流園區建設運營模式大都是參照上述幾種模式進行的，但在具體的規劃、建設實踐中，應該根據擬建園區的功能、性質、基礎條件、當地政府的財政狀況和政策導向、有無開發引導的主體企業等不同特征和具體條件，采用不同的建設運營模式。下面選取成都市新都物流中心、遂寧市金家物流園區和傳化物流基地這三個成功的案例進行分析，這對於許多物流園區的建設運營具有良好的借鑒意義。

　1 成都市新都物流中心

　新都位於成都北大門，區位得天獨厚，優勢明顯，是發展現代物流之最佳區域，是發展現代公路物流的天然良港。

　成都繞城高速公路以北、新都興城大道以南。新都物流中心是成都市物流發展體系中的重要組成部分，是全國現代物流網絡中的壹個重要節點，立足成都、服務四川、輻射西部、聯結全國，集信息網絡、商業配送、展示交易、貨物倉儲、貨物集散、貨運站場為壹體。

　園區規劃有倉儲配送、公路貨運集散區、商務信息服務區、商業貿易區及配套居住區五大功能區。新都物流中心由成都市政府、新都區政府和企業***同投資建設，選用“政府搭臺、企業唱戲、市場運作”的建設運營模式，也就是前面所說的建設運營相分離的“政府-企業”模式。政府負責建設物流中心縱橫主骨架網絡和大件路復線中心段，搞好水、電、氣、通訊等設施配套，然後按規劃分區進行招商。新都物流中心管委會負責對中心進行日常管理，而入駐企業負責自己的`基礎設施建設，自主運營。

　2 遂寧市金家物流園區

　遂寧市金家物流園坐落於國道318線旁，園區規劃有TOD核心區、綜合物流區、生態居住區、加工與倉儲區、工業與物流發展區和綜合商貿帶等6大功能區。

　金家物流園區由遂寧市政府、船山區政府、企業和社會***同投資開發，實行“政府引導、市場運作、滾動發展”的建設運營模式，即建設運營交叉型模式中的“政府企業合作-政府企業合作”模式。

　金家物流中心管委會負責園區建設運營，園區運營管理組織機構將采用現代公司制度，在運行中始終堅持“政企分開，市場運作”，獨立對進行園區開發建設、招商引資和運營管理，提出了“政府搭臺，企業唱戲，統壹規劃，分步實施，完善配套，搞好服務”的建設原則。

　3 成都傳化物流基地

　成都傳化物流基地——位於成都市東北部的新都物流中心，是該中心的重要組成部分，由浙江傳化集團投資建設，並由該集團組建成都傳化物流基地有限公司負責具體運營，距成都市區9公裏，擁有立體交通圈優勢，東臨貨運大道，南至毗河，西靠成德大件路，北至緯壹路。

　成都傳化物流基地總規劃面積1150畝，總建築面積60萬平方米，總投資15億，集信息交易、停車、倉儲、配送、零擔專線、物流商務、配套服務等功能於壹體，秉承傳化物流“壹站式”服務的壹貫經營理念，對入駐企業提供包括“信息、交易、設施設備、廣電通訊、技術支持、咨詢教育、工商、財稅、銀行、保險、郵局、後勤生活配套等壹流的服務，為入駐物流企業創造壹個信息化、網絡化、集約化的高效率公***性運營平臺。

　靜態停車5000輛，日流動車輛8000輛，整合50萬輛社會車輛。規劃建設運營200多條零擔快運專線，服務網絡覆蓋全國28個省市自治區，服務網點遍布220多個中心城市，開啟了西部零擔快運行業新時代。

　基地建有8萬多平方米的信息交易大樓，可容納1300多家的第三方物流企業入駐，通過信息交易大廳中的電子大屏幕，入駐的物流企業可以發布貨運信息。基地全面投入運營後，日發布信息量可以達到12000條。屆時，作為西南地區最大的公路貨運信息超市，基地內物流企業年承載貨物可達2100萬噸。

物流園區運營模式深度剖析2

　物流園區是指在物流作業集中的地區，在幾種運輸方式銜接地，將多種物流設施和不同類型的物流企業在空間上集中布局的場所，也是壹個有壹定規模的和具有多種服務功能的物流企業的集結點。其包括8個功能：綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中倉儲功能、配送加工功能、多式聯運功能、輔助服務功能、停車場功能。

　壹、物流園區運營情況

　壹般的說，由政府設立的物流園區管委會及其投資的管理公司作為經營主體。如果該園區是企業獨自投資的，則由企業作為經營主體。在國外，有入住企業***同成立的委員會經營，也有投資方進行經營的。

　園區的收入來源主要是土地的級差收入、辦公樓、市場攤位租金、庫房貨場租金、設施設備租金、物業管理費、信息服務費、中介費、物流業務收入等。

　根據問卷調查結果數據，從全國總體看，庫房/貨場租金、辦公樓租金仍然是目前物流園區的主要收入來源，排在前兩位;也有部分園區依靠土地增值、稅收優惠、國家扶持資金等。可喜的是，各種增值服務收入已經開始成為園區重要的收入來源。

　在投入運營的園區中，50%左右的入駐企業收入以物流業務為主。其中，28.5%的園區入駐企業物流業務占總收入的比值達90%以上。越來越多的園區開始利用自身平臺優勢，整合當地物流資源，介入物流業務活動。物流園區自身收入從物業收入向物流業務收入、商品貿易收入等多元化方向發展。調查數據顯示，69%的園區收入中有物流業務收入，37%的園區從事商品貿易，還有53%的園區開拓了其他業務。

　二、物流園區盈利模式

　1、土地增值

　對於園區全部者與經營者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。全部者(即初期投資者)從政府手中以低價購得土地，等完成初期基礎39設施設備建設後，地價將會有壹定的升值，而到物流園區正式經營後，還將大幅上漲。對於經營者(即物流經營商)來說，土地的增值將能增加其土地、倉庫、房屋等出租收入。在日本，運作最為成功的東京物流組團，其物流園區的主要贏利即來自土地價值的增加。

　2、出租收入

　園區全部者與經營者按壹定比例對出租收入進行分配。

　①倉庫租賃費用:經營者將園區內所建築的大型現代化倉儲設施設備租給壹些第三方物流商、生產型企業等:從中收取租金，這是出租收入主要來源之壹。

　②設備租賃費用:將園區內壹些主要的交通設施設備如鐵路專用線、物流設備如裝卸、運輸設備等租給園區內企業運用，收取租金。

　③房屋租賃費用:主要包含園區裏面壹些辦公大樓及用作各種其余用途的房屋租金。

　④停車場收費:物流園區憑借壯大的信息功能，吸引眾多運輸企業入駐，園區內建築現代化停車場，也將收取壹定的停車費用。

　⑤其余管理費用:包含物業管理費等其余費用。

　3、服務費用

　①信息服務費用:這是最主要的服務費用之壹。

　②培訓服務費用：利用物流園區運作的成功經驗及相關的物流發展資訊的優勢，開展物流人才培訓業務，從中收取培訓費用。

　③融資中介費用：園區經營商通過介紹投資者進駐園區，從中收取中介費用。

　④其余服務費用包含技術服務、體系設計等服務費用。