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孵化器的兩種半活法

孵化器的兩種半活法:第壹種活法,光明正大做二房東;第二種活法,回歸初心做投資;第三種是“半條命”,產業園區做配套。

以服務的深度來衡量產業地產,可以粗略地劃分三個層次:

壹是沒有產業主題的基礎物業服務,主要提供以物業運營為重點的服務體系,關註物業管理、商務配套,常見於若幹寫字樓物業。 主要目標是讓辦公更舒服,品味格調更高雅,商務會談更便利,出行交通更快捷。

在這個層次上,盈利模式主要靠租金收入,只要給得起租金,就少有拒絕。高昂的租金本身就是產業選擇的門檻,往往以總部經濟、金融業為主。既然都是總部和金融業,事實上,也確實不再需要所謂的產業服務,客戶本身就是產業龍頭。因此,租金往往最高,客戶往往最優,產業服務往往最少。嚴格來說,此類服務並不是真正的產業服務。

二是聚焦某些主題產業的行業服務,常見於各類主題產業園區。 其往往定位於壹個或幾個主題產業,並圍繞主題產業引進幾家龍頭企業,建立公***服務平臺(如學術平臺、測試平臺、研發平臺、會展平臺、人才平臺、設備裝備平臺、行業銷售平臺、資質申請平臺等等),並引入若幹上下遊企業,實現主題行業上的資源整合和行業話語權。?

以主題行業作為產業選擇的依據和門檻,往往大中小型企業均有。在相同的產業主題下,不同成長階段的企業融合***生,形成較為完善的專業生態圈。其目標是,讓生意變得更好做,讓行業資源整合得最及時、最廣泛、最前沿。

這是最正宗的產業地產服務體系。但凡叫得響的產業地產項目,都會有其突出的行業優勢,比如張江高科的生物醫藥和集成電路,華夏幸福固安項目的航空航天,東莞松山湖的智能制造和新壹代信息技術,貴陽貴安新區的大數據等等。

近年來,隨著雙創事業的發展,另壹類更高難度的產業服務開始蓬勃發展, 即專門針對初創型企業的產業孵化。

作為新生事物,其目前也有很多叫法,在對象上也略有差異,包括聯合辦公、孵化器、加速器、創客空間、眾創空間、創業苗圃等等。

不論叫什麽名字,產業孵化必須具備以下兩點:第壹要提供壹個空間載體,如果沒有空間載體,就與投資機構、生產性服務業無異;第二是服務早期創業團隊,否則就配不上“孵化”二字。

產業孵化是上述三類產業服務中難度最高的。

物業服務是錦上添花,致力於外部條件的高大上,關註“詩”的問題;行業服務是資源整合,加速企業發展,關註“遠方”的問題;產業孵化則是雪中送炭,既當媽(生存)又當爹(發展),關註“眼前的茍且”問題。

這麽高的難度,這麽新的商業模式,產業孵化商本身如何生存,也自然成了業內比較存疑的問題,畢竟產業孵化商也自詡是創業者背後的創業者。

典型的質疑是,如果政府停了租金減免、裝修補貼、運營補貼之後,產業孵化商自身還能生存嗎?換個角度理解,產業孵化賺的歸根到底就是政府的快錢、風口錢。壹旦風口過了,飛豬輕則摔個半死,重則灰飛煙滅。

本文不關心產業孵化載體叫什麽名字(為行文方便,以下統稱“孵化器”),不關心服務體系有多麽牛逼,也不關心服務對象的細節差異。本文嘗試討論產業孵化自身的盈利模式,試圖理清產業孵化如何生存的問題。

筆者認為,孵化器只有兩種半活法。

第壹種活法,光明正大做二房東

之所以把產業孵化列為二房東,是因為大多數孵化器的收入來源確實是入駐企業的租金,其成本就是對業主的租金和裝修投入。在財務模型面前,壹切不用裝逼。孵化器作為產業地產的壹種業態,這也是其地產屬性的根本表現。

“二房東”,乍壹聽有點貶義的味道,但如果換個詞,可能立馬高大上——資產運營商!

業主招不到商,我能招到;業主不懂裝修風格,我能懂團隊偏好;業主不懂產業服務,我能當個產業保姆;業主只能租到較低價格,我憑什麽不能提高租金,正大光明賺個差價呢?這對業主來說,也是提升物業價值的表現——完全符合筆者前文 《算壹筆收益賬:產業地產自持物業的邏輯》 (以下簡稱《自持》)中的第二條邏輯。

業主、孵化器、入駐團隊三者***贏,贏的就是充分激活了物業的價值,盤活了低值資產。有的孵化器壹聽別人說他是二房東,就急於辯解,試圖撇清關系,其實沒必要!

二房東活得好嗎?算賬最清楚。

以深圳某典型孵化器為例,運營面積5000平米,裝修投入1000元/平米,支付業主租金50元/平米/月,招商平均租金100元/平米/月(工位也可以換算成平米),年平均出租率90%(在孵化器太多,創業團隊不夠用的當下,這個出租率已經非常好了),運營團隊5人(總經理1人、招商及策劃2人、物業行政1人、孵化服務1人),平均人力成本10000元/月/人,每年其他運營費用50萬元(活動推廣、媒體宣傳、行政辦公、交通差旅、基礎物業等等)。

按此價算,壹次性投入裝修成本500萬元,分5年折舊,則每年100萬元,年租金成本300萬元,人工成本60萬元,運營成本50萬元,年成本總計510萬元。每年租金收入100*5000*90%*12=540萬元。年毛利潤僅僅30萬元。

需要註意的是,上述假設的租金翻倍、平均出租率90%已經是行業最高水平。絕大多數孵化器還難以做到,基本處於虧損狀態,故而時有倒閉的新聞傳出。

但當加上各類政府補貼以後,情況就不壹樣了。5000平米的孵化器,少則每年補貼100萬以上的運營費用,多則再全額補貼租金、裝修款。因此,認為孵化器目前賺的就是政府補貼,也沒有錯誤。畢竟產業孵化的本質是壹種公***服務產品,是傾斜公***資源去培育長遠的產業基礎。孵化器代行了政府職能,是政府產業培育的抓手。

但政府補貼又能補多久呢?孵化器在2015年大規模鋪開,大量補貼同年開始啟動,補貼期壹般2~3年,2018年便是第壹批取得補貼的孵化器的最後期限。2019年補貼停止以後,這些仰人鼻息的孵化器何去何從?在這三年補貼期中,孵化器又沈澱了多少資產和本事,來應對即將到來的市場化競爭?

孵化器三年的發展,筆者認為需要形成三大核心能力,才能在補貼停止後能繼續自我生存和發展。

壹是必須鎖定成本、提升租金水平、降低空置率,使得單壹項目達到盈利,不能繼續虧損。 物業早期盈利能力不高是普遍現象,但在筆者《自持》壹文中提出,物業的價值要依靠運營服務來提升,隨著時間推移、租金上漲、空置率降低來逐年兌現。

值得註意的是:《自持》案例中,物業是自己的,所以時間不論多長,價值都是自己的。但對於孵化器而言,物業是別人的,第壹難以鎖定未來的租金成本(業主也會漲價),第二更面臨著孵化器把物業炒熱、到期卻被業主清退的風險,落得個給他人做嫁衣的境地。

因此,二房東模式壹個核心要點就是對業主的租期要足夠長,租金年增長要足夠低,才能產生類似於自持物業的效果,鎖定成本。

但相對於傳統做二房東的企業來說(如雷格斯等),很多孵化器其實還沒有意識到這壹點,大多數簽訂的租期在5年左右,有的甚至才3年左右。究其原因,其實大多數孵化器在成立之初就是奔著政府補貼去的,算賬的模型裏面就存在補貼,根本沒有考慮壹旦失去補貼,模型是否還成立的問題——這是風口下的短視。

二是必須擴大規模,形成規模效應。 按照上述優秀案例看,即便單個項目盈利,其利潤也微乎其微,抗風險能力非常低,稍微“年份”、“區域”不好,就可能虧損倒閉。

因此,要想取得長遠的發展和穩定的運營,必須做大規模。壹方面通過規模降低人均管理面積,集中提供產業孵化能力;另壹方面增強總體抗風險能力,單個項目虧損,還有其他項目來彌補。可以預見,孵化器的合縱連橫是早晚的事——不少聯合辦公企業已經開始了並購和整合。

三是將空間視為流量入口,要具備產業孵化服務的盈利能力。 孵化器和傳統二房東的不同,應該是除了租點物業外,還需要提供產業孵化服務。

但到底有多少孵化服務能轉化為盈利呢?在寫字樓和產業園區的產業服務中,真正能盈利的少之又少(租會議室、租廣告位不算產業服務,只是空間載體的壹部分價值體現)。筆者訪談過的企業中,幾乎都將產業服務作為成本來考慮。

服務寫字樓、產業園區中“高富帥”企業尚且如此,服務產業“Diao Si”的孵化器,不被當成扶貧和公益就不錯了,遑論從中賺錢。

更何況,真正可能賺錢的產業服務,比如FA、補貼申報、法律服務、財務服務、人力服務等,市場上已經有了非常多的專業機構在做,且每個行業本身也已經是壹片紅海。孵化器和此類專業的生產性服務業相比,也沒有太多的優勢,大多數還是壹個渠道和橋梁作用,盈利能力更差。

哪家孵化器的產業服務真正形成了賺錢能力,歡迎留言,筆者希望能來深入學習。

第二種活法,回歸初心做投資

孵化器服務產業窮小子,指望在窮小子身上賺錢是不現實的,聽起來也沒那麽崇高。孵化器的核心是要把窮小子變成高富帥,但窮小子成了高富帥跟孵化器又有什麽關系呢?如果僅僅是按照第壹種活法,收個租金,確實沒有關系,離開了,最多掛個牌子成功畢業。但如果在窮小子變高富帥的過程中做了股權投資,則孵化器就成了高富帥的半個爸爸,關系就大了。

因此,按照第壹種活法的孵化器,在筆者眼中還不是真正的孵化器。筆者提出壹句口號,叫做 “不以股權投資為目的的孵化器就是耍流氓” ,當然這句話有點粗俗,上不得臺面,所以後來筆者在公開場合換了個說法,叫做“以股權投資為目的的孵化器才是創業者的事業合夥人”。

接下來,兩個問題來了。

壹是市場上專業的投資機構眾多,孵化器如何才能脫穎而出呢?

我的實踐結果是, 不需要脫穎而出,只需要擁有跟投機會 。PE投資,好的項目大多屬於搶份額,妳搶了,我就沒有了,所以很難說合投。但對於孵化器服務的早期項目而言,基本都還在爭取投資的階段,有更多的人投資,往往不是什麽難事。

基於這個事實,孵化器要做的就是通過空間平臺,不停地集聚項目,通過運營服務,不停地提升項目,通過規模效應,要成為投資機構的重要項目渠道。當投資機構看中項目後,讓投資機構去做盡調、行業研究、估值分析、合同談判,專業的人做專業的事,而孵化器要做的就是在投資機構看中的項目中,優中選優,做好跟投。

當然,做好跟投也不是簡單的事情。在條件許可的情況下,孵化器也要培養自己的投資團隊,才能做到優中選優,慢慢逐步過渡到領投,最終用業績說話,具備做GP發行基金的能力。否則,孵化器的自有資金也投不了幾個項目。

二是現金流怎麽平衡?為了做專業,要養投資團隊;為了跟投權,要不收或者少收租金;為了投項目,還要前期消耗自有資金。所有的投入都在前端,所有的退出都是長線的VC投資邏輯,短期現金流幾乎無法流動。

對不起,事實就是這樣,短期內做不到資金平衡。

本質上,做孵化和做投資就是長線的事情,除了情懷外,還必須看得懂股權投資的邏輯、耐得住股權投資的寂寞、具備支撐股權投資前期投入的實力。

所以,筆者不看好小打小鬧做孵化器的方式,這不符合孵化和投資的根本邏輯。政府資金能幫壹點忙,但幫不長久。要麽壹開始就大投入,要麽在過程中不斷融資平衡短期現金流。除此以外,筆者沒有看到其他辦法。如有,也希望大家留言,筆者願意來學習調研。?

第三種是“半條命”,產業園區做配套

如果我們把格局再放大壹點,跳出孵化器自身,站在產業園區的角度來看孵化器,則有了“退壹步海闊天空”的感覺。

從產業園區來講,孵化器有四個方面的作用:壹是產業園區希望打造全生命周期的產業服務體系,需要建立容納初創企業的空間平臺;二是產業服務也需要各類資源積累的載體,孵化器作為政策支持的對象,具備天然的優勢;三是孵化器短小精幹,船小好掉頭,容易快速叠代,對於園區大盤子來說是輕資產、輕投入,試錯成本低;四是孵化器品牌效應強,可以快速帶動園區整體品牌建設。

因此,近年來產業園區配套孵化器逐漸成了趨勢。在產業園區的視角中,孵化器就成了產業服務大項裏的內容,既然產業服務都是成本單位,那孵化器就更是成本單位了。孵化器前期就沒有了生存壓力,當然也淪為了壹個部門。所以說,這是孵化器的半種活法,得靠大園區養活。而後期,孵化器如何自立,如何從成本單位,逐漸變成獨立盈利主體,又依賴於自己在前面兩種活法上的突破。

總的來說,上述三種活法,既可以獨立運作,但更適合綜合運作: 前期靠產業園區配套養活,中期靠二房東租金盈利,長期靠投資收益。

最後透露壹下,孵化器還有壹個核武器,結合產業地產威力巨大。但佛曰不可說,道曰道可道非常道,筆者也就賣個關子,當作留白,有待後文分解。

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