對於壹個物業來說，有三個階段:開發、運營和管理。從形式上講，物業管理就是對物業使用的管理。所以物業交付使用時才能涉及物業管理，很多物業管理企業也是這樣做的。但是，從物業管理的實踐來看，並不是那麽簡單。中國的物業管理脫胎於傳統的房地產管理。雖然制度變了，但還有很多管理方式沒有更新，物業管理壹直滯後於規劃、設計、施工。開發設計是各物業轄區形成完整、舒適、便捷的功能區域的先天制約因素。過去，房地產開發商在規劃設計時考慮的是房屋及配套設施建設的方便性和經濟性，而沒有從管理的角度將房屋建成後的管理與統壹規劃聯系起來，導致建成後的物業管理出現矛盾和漏洞。比如常見的車位擁擠，住房功能不全，空調位置不考慮，排水管道不考慮，水、電、煤、通風、交通等配套方面都有問題。這種整體布局上的缺陷，即使業主時不時抱怨，也使得物業管理工作難以完善，以後往往難以彌補。如果開發商在規劃設計階段就選擇好的物業管理公司，即利用物業管理公司豐富的經驗和專業知識，對規劃設計提出建議和意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，為以後的管理工作打下良好的基礎。物業管理是以經濟為手段，從事物業的使用、維護、修繕、經營和服務的壹種管理形式，它與物業的投資決策、規劃設計、工程建設、房屋營銷等形成過程密切相關。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代管理模式，充分考慮物業開發階段完成後的使用和管理需要，兼顧社會經濟發展後生活水平提高的需要，超前，即從項目規劃設計階段就註重物業行業的全過程效益。物業管理是壹種對物業全過程的管理，其首要環節是物業管理的前期介入。這裏所說的物業管理前期介入，是指物業管理企業在物業的開發設計階段介入，在物業形成之前就進行階段性管理。物業前期管理雖然還沒有形成物業運營主體的管理，但從其內涵分析，應該屬於企業管理的壹個管理階段。物業管理前期介入是物業管理企業和房地產開發商的壹種平行或交叉的管理方式。因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業來說，都是非常必要的。房地產開發商在建硬件，物業管理公司在管軟件。前者是形成財產，後者是發揮財產的功能。雖然有區別，但又是相互聯系的。對於開發商來說，進行投資決策，進行規劃設計，選擇合適的地段、房間和附屬設施，通過建設形成物業的目的是為了增強對業主的吸引力。尤其是在市場經濟的大潮中，房地產開發商要保持產品的競爭力，必須要有超前意識，即從高起點出發，充分考慮人們對房地產產品、工作、生活環境的不斷變化的需求，不僅關註物業本身的工程質量，還要考慮物業的使用功能、小區的合理布局、建築的造型、建材的選用、室外環境、工作或生活的安全、舒適、便利等。但是，對於業主來說，不止於此，業主還會權衡物管。從某種意義上說，物業的硬件建設是相對直觀的，而軟件管理要長期伴隨。壹個物業開發項目需要幾年時間，但使用時間卻是幾十年甚至上百年。隨著人們觀念的改變，業主會從使用人和業主的角度來選擇和評價物業管理。在物業發展階段適時選擇合適的物業管理企業，可以在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業更加符合使用和管理的要求。因此，這是開發商不可忽視的重要環節。對於物業管理企業來說，首先要參與市場競爭，獲得物業的經營權。與開發商簽訂物業管理協議後，要開始配備與物業相匹配的管理人員，開展各物業前期的管理工作。由於未來的業主管理委員會有權“決定是否繼續聘用或聘請物業管理公司”，因此能否在前期管理中形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否在業主中樹立良好有效的“管家”形象，是物業管理公司搶占先機、占領市場的重要問題。毫無疑問，物業管理的早期介入，會在硬件建設和軟件建設上發揮出最大的作用。不僅是物業管理者的需要，也是房地產開發商的需要，當然也是業主維權的需要。二，早期介入物業管理的必要性
(1)物業管理的基本職能是代表和維護業主利益，有效管理委托物業。然而，在物業管理實踐中，壹些物業先天缺陷壹直困擾著物業管理企業，如物業質量、設備性能、設施配套、綜合布局等，這些都不取決於物業管理企業，而往往取決於物業開發商和建築商。為了改變這種狀況，將過去長期難以解決的壹些問題限制在物業管理過程中的最低限度，有必要進行物業管理的早期介入，使物業管理的早期介入與規劃、設計、施工同步或交叉，既能體現未來順利實施專業化管理的各種需求，又能從業主或使用人的角度出發。根據專業人員的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計中的各種問題和缺陷，對物業的規劃設計進行審查，針對不適之處提出修改方案，優化完善設計中的細節，力求妥善解決物業建成前無法應對後期管理或返工無望的先天缺陷，減少後遺癥，保持房地產開發項目的市場競爭力。(2)物業管理的前期介入是對所管理物業的全面了解，物業管理行為的本質是服務。但要想服務好，讓業主滿意，必須對物業有全面的了解。如果物業管理企業只是在物業交付使用時才介入管理，將無法對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌。所以需要在物業形成過程中介入管理，以便對日後不便維護維修的地方提出改進建議，並對日後的維護維修做重點記錄。只有這樣，物業管理企業才能更好地為業主服務。(3)前期介入物業管理是為後期管理做準備。物業管理也是壹項綜合管理工程。通過物業管理，整合分散的社會分工，理順關系，建立暢通的服務渠道，充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在實施物業實體管理前，還要設計物業管理模式，制定相應的規章制度，配合開發商起草相關文件制度，籌備成立業主管理委員會，打印各類文件，開展機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業管理的前期介入，可以在這個階段將上述工作安排落實到位，這樣壹旦物業正式交付驗收，物業管理企業就可以有條不紊地管理物業實體。三，早期介入物業管理的內容
在物業管理前期介入階段，物業管理企業的管理內容大致可以概括為以下幾個方面:(1)物業管理企業通過招投標方式接洽物業管理業務。無論物業管理企業是開發商成立的，還是獨立的，還是房管所轉制的，還是各大部門成立的，要想獲得物業管理業務，首先要通過招投標競爭不斷探索和接近業務。1.分析可行性、可靠性和盈利性。可行性是指物業管理企業不僅要從自身實際出發，還要考慮被接管物業與其資質等級是否相符，被接管物業能否揚長避短，能否在物業經營權的競爭中勝出。如果知道競爭對手比自己強，也沒必要勉強競爭。可靠性是指物業的建設是否有保障，開發商的信用條件是否良好，是否可以合作等等。這樣做可以避免在爭奪經營權成功後，由於開發商或施工原因造成工作上的漏洞，導致日後物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失。盈利性是指物業管理企業可以根據自己的經營目標來計算物業管理是否能給企業帶來正常的利潤，或者企業能否在這方面打開新局面，爭取更多的業務雖然近期沒有利潤。2.測算物業管理成本，起草整體管理方案。3.投標競爭、談判和簽訂物業管理合同(協議)。4.選擇管理人員進行前期物業管理。(2)與業主或用戶建立聯系。物業管理的對象是物業，服務的對象是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業不僅要與第壹任業主(開發商)協商，還要與未來的業主或使用人取得聯系，聽取他們的意見。1.傾聽業主或使用人對物業管理的要求和希望。2.了解業主或使用人對物業使用的相關安排和計劃。3.參與售房部門與業主或使用人簽訂合同，提供起草業主公約、裝修施工管理辦法、門禁措施、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業區域綜合管理措施。(3)看項目施工現場，前期介入物業管理的目的是為以後的管理創造良好的條件。因此，物業管理企業應當根據物業管理的要求，對物業規劃、設計和施工提出合理化建議。1.審查土建結構、管線走向、接入線路、安全系統、室內外裝修、設施建設、設備安裝的合理性。重點是消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通信設備、給排水設備、空調設備、車庫及公共泊位設備、電力設備、交通及電梯設備、服務設備等。2.提出符合施工現場物業管理需要的建議，協商解決方案。3.在施工現場記錄以後的保養維修要點，記錄圖紙變更要點。4.參與項目驗收，進行設備檢查、外觀檢查、性能檢查、功能試驗和銘牌檢查，並按整改計劃督促整改。(4)設計管理模式，起草和制定管理制度。在前期介入時，物業管理企業要根據業主和使用人的希望和要求，設計未來的管理模式，制定相應的規章制度，還要和開發商壹起起草相關的文件制度。1.籌備業主管理委員會。2.與開發商共同起草物業管轄的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法。3.建立物業管轄的組織機構，規定各部門人員的崗位責任制，編制住戶手冊和物業管轄的綜合管理措施。4.制定員工培訓計劃並實施。(五)建立服務體系和服務網絡物業管理專業化、社會化、企業化的特點決定了其特定的環境條件。物業管理的成敗很大程度上取決於物業管理公司與這些環境條件的關系的協調，即與社會相關部門的關系。這裏既有行政關系，也有經濟關系。1.建立或選擇安保、清潔、維護、維修和綠化團隊，談判和簽訂合同。2.與街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用、商業、文化娛樂等部門聯系、溝通、協調。3.建立代理服務網絡。(六)辦理交接事宜物業管理企業應當在物業交付使用前做好物業交接的準備工作。1.制定移交和接管措施。2.籌備成立業主管理委員會。3.協助並處理交接工作。第二節物業接管與驗收編輯本段回目錄，物業驗收完成。
(1)竣工驗收及驗收類別物業的竣工驗收是指物業建築生產的最後階段。物業竣工是指物業所屬工程經過施工和設備安裝，達到工程設計文件規定的要求，具備使用或生產條件。工程竣工後，施工方應與發包人辦理交付手續。辦理交房手續時，竣工工程需要開發商或專門機構的驗收委員會進行驗收。工程驗收合格後，辦理工程交付手續，建設方將物業交給開發商。這個交接過程叫做驗收。竣工驗收是建設方和開發商之間的法定程序，通過驗收可以明確責任。如果工程符合設計或合同要求，驗收後合同義務即可終止。在物質形態上，建造者完成了壹個最終的建築產品，開發商也完成了物業的開發任務；在經濟關系上，建設方可以將經濟和法律責任解除給開發商。建設工程驗收不僅包括竣工驗收，還包括改造驗收。它包括隱蔽工程驗收、單項工程驗收、階段性驗收和全部工程驗收。1.隱蔽工程驗收隱蔽工程驗收是指在隱蔽前對將被其他工序隱蔽的分部分項工程進行檢查和驗收，是保證工程質量、防止質量隱患的重要措施。隱蔽工程的驗收標準是施工圖設計和現行技術規範。驗收由開發商和施工方共同進行。驗收合格後，辦理簽證手續，雙方簽署隱蔽工程檢查簽證，並納入工程檔案。對檢查中發現的不符合質量要求的問題，要認真處理，處理後復查並寫明處理情況。未經檢驗不能進入下道工序施工。2.單項工程驗收單項工程驗收是指當單項工程已按設計要求完成，具備使用條件，並能滿足生產的要求時，施工方可以向發包人發出竣工驗收通知。開發商接到施工方的竣工通知後，應先檢查工程質量、隱蔽工程驗收資料、工程關鍵部位施工記錄及工程有無漏項，再組織設計單位、施工方等進行竣工驗收。3.分階段驗收分階段驗收是指在群體工程中分期施工的工程項目，或單項單位工程達到使用條件，需要提前使用時的驗收。比如住宅小區，壹期房源完工就可以驗收，這樣建築產品就可以提前投入使用，提前發揮投資效益。4.全部工程驗收全部工程驗收是指所有工程都能按照設計要求完成並驗收。所有工程的竣工驗收應在做好驗收準備的基礎上，按照預驗收-正式驗收的順序進行。物業管理企業應當在物業管理前期參與上述各項建設工程的驗收。物業管理公司應該代表業主，從未來管理和使用的角度，基於專業經驗提供意見。這樣不僅方便避免建築後遺癥的發生，也方便掌握第壹手資料，為以後的管理打下良好的基礎。(二)竣工驗收的依據、標準和主要工作1。竣工驗收依據①上級有關文件。(2)發包人和施工人簽訂的工程合同。(3)設計文件、施工圖紙和設備技術說明書。(4)國家現行施工技術驗收規範。⑤建築安裝統計規定。⑥從國外引進的新技術或成套設備，應按簽訂的合同和國外提供的設計文件進行驗收。2.驗收標準①工程已按工程合同和設計圖紙要求完工，達到國家規定的質量標準，滿足使用要求。(2)竣工工程窗戶明亮，地面清潔，有水供應，燈光明亮，采暖通風設備運行正常。(3)設備調試、試運轉達到設計要求。④建築物周圍2m範圍內的場地已清理完畢。⑤技術檔案齊全。3.做好竣工驗收①施工方準備並提交竣工資料。為使開發商合理使用和維護物業，為改擴建提供依據，辦理工程決算，建設方提交給開發商的資料包括:竣工工程清單；圖紙會審記錄；竣工圖；隱蔽工程驗收單、工程質量事故記錄單；材料和半成品的試驗和檢驗記錄；永久水準點坐標記錄；用於建築物或構築物沈降觀測和記錄的材料、構件和設備的質量證明；土建施工測試記錄；土建施工記錄；設備安裝、施工和檢驗記錄；建築商和設計單位提供的建築物使用註意事項；項目的相關技術決策；工程結算資料、文件和簽證等。(2)發包人收到施工方提供的竣工資料後，應逐項進行檢查和鑒定。(3)設備的單機調試、空載聯動調試和負載聯動調試。(4)辦理工程交接手續。檢查鑒定和負荷聯動試車合格後，合同雙方即可簽署交接驗收證書，逐項辦理固定資產交接，並按合同規定辦理工程結算手續。除了註明承擔的保修工作，還可以解除雙方的經濟關系和法律責任。二、物業的接收和驗收
(1)接管驗收與竣工驗收接管驗收不同於竣工驗收。交接驗收是物業管理企業根據建設部2006年7月1991日發布的房屋交接驗收標準對開發商移交的物業進行的驗收。接管驗收和竣工驗收的區別是:1。接受的目的不同。交接驗收是在竣工驗收的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢查；竣工驗收是檢查房屋工程是否符合設計文件規定的要求。2.驗收條件不壹樣。接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，供電、供熱、給排水、衛生、道路等設備設施能夠正常使用。樓棟和戶數已經有關部門確認；竣工驗收的首要條件是工程完全按照設計要求施工，達到規定的質量標準，滿足使用要求。3.交接對象不壹樣。接管驗收是物業管理公司接管開發商移交的物業，竣工驗收是開發商接受建設方移交的物業。(二)接管驗收註意事項物業的接管驗收是直接關系到今後物業管理工作能否正常開展的重要環節。通過接管驗收，物業管理企業從物業的前期管理過渡到物業的實體管理。因此，為了保證今後物業管理的順利開展，物業管理企業在接管驗收時應註意以下幾個方面:1。物業管理企業應當派出素質好、敬業精神好、責任心強的管理人員和技術人員參加驗收工作。2.物業管理公司不僅要從未來物業維修管理的角度來驗收物業，更要站在業主的立場來嚴格驗收物業，以維護業主的合法權益。3.如果在接管驗收過程中發現任何問題，應明確記錄，並督促開發商在約定的期限內對存在的問題進行加固和修復，直至完全合格。4.實施物業保修。根據建設工程保修的相關規定，由開發商負責保修並向物業管理公司交付保修金，或者由物業管理公司負責保修，開發商壹次性支付保修費用。5.開發商應向物業管理企業移交包括產權和技術資料在內的全套圖紙資料。6.物業管理公司只接受物業的經營管理權和政府授予的相關權利。7.接管驗收符合要求後，物業管理企業應當簽署驗收合格證明，並出具接管文件。物業管理企業出具接管文件並辦理必要手續後，整個物業驗收接管工作即告完成。
第三節物業入夥手續的辦理和編輯所謂“入夥”，就是業主拿到鑰匙，接管房屋。當物業管理企業驗收接管完畢，即物業具備入住條件時，物業管理企業應依次進入辦理物業入住手續階段。物業管理企業應當及時向業主發送入住通知、入住手續、收樓通知和收費通知，以方便業主按時、順利辦理入住手續。
由於物業的入住階段是物業管理企業與客戶——業主接觸的第壹個階段，除了大量的接待工作和繁瑣的入住手續外，管理方和被管理方之間的各種矛盾也會在短時間內暴露出來。所以這個階段通常是物業管理問題最集中的階段。因此，物業管理企業要充分利用這個機會，既做好物業管理的宣傳解釋工作，又要為業主著想，樹立物業管理企業良好的“第壹印象”，取得廣大業主的信任。壹、入夥通知
入夥通知是關於業主在規定時間辦理入夥的通知。物業管理企業在制作入住通知書時應註意以下問題:1。壹般情況下，壹個物業區域的業主不是壹個或者幾個，而是幾百個甚至上千個。如果全部同時辦理，必然會導致辦理手續的諸多困難。所以通知書上要註明每棟樓、每層樓分批辦理的時間，方便業主在規定時間辦理。2.業主因故不能按時前來辦理的，應在通知書中註明填寫方法。以下是演示用的入夥通知:入夥通知_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _女士/先生:您好！我們熱烈歡迎您入住XX花園！_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _是指 _ _ _ _ _ _ _ _ (1)請根據《入住通知書》和《收樓通知書》辦理入住手續，辦理地點在_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _室。 在規定日期內，房地產部、財務部、物業管理公司等相關部門和單位到場集中辦公。(2)為了順利快速辦理入夥手續，請按照以下時間表前來辦理入夥手續。各樓各層入住手續時間分配表(略)。如屆時不能前來辦理入夥手續，請及時與我司聯系落實置換辦法。電話號碼是_ _ _ _ _ _ _ _ _ _。特此通知XX房地產開發公司XX物業管理公司_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _公司
入住手續是辦理入住手續的程序和安排，目的是讓業主知道辦理手續的順序，使整個過程有條不紊。以下是演示的占領程序:占領程序_ _ _ _ _女士/先生:The _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _女士/先生 _ _ _ _ _ _ _按以下順序辦理入夥手續:(1)房地產公司財務部(2)房地產公司房地產部××××物業管理公司_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _房地產部
收樓須知是告知業主收樓過程中應註意的事項以及應帶的各種證件、合同、費用等，避免遺漏和往返，給業主增添不便。以下為收樓通知，以供示範:收樓通知為避免業主在收樓時的疏漏給業主帶來不便，特此介紹相關收樓流程。(1)在房地產公司財務部1辦理手續。付清購房余款。2.攜帶已付款的收據到財務部核實、回收並開具普通發票。3.蓋章入夥手續(1)。(2)在房地產公司房產部1辦理手續。核實主人的身份。業主如有時間，應親自來我公司收樓，並請隨身攜帶:入夥手續；業主身份證、港澳臺同胞購房證明、護照或居住證；購買合同。2.如果業主不能親自接管大樓，他可以委托代理人。除了入夥手續和購房合同，代理人還應出具業主的委托書(經律師認證)；業主身份證或護照復印件；代理人的身份證或護照。3.加蓋入夥手續(2)。(3)在物業管理公司財務部1辦理手續。繳納各種管理費。預付不超過3個月的管理費；收取裝修押金，房屋裝修完畢，驗收不損壞房屋主體結構的，全額退還裝修押金；建築垃圾清運運費收取，業主壹旦清運完畢，將全額返還建築垃圾。2.支付其他費用。比如安裝防盜門，防盜窗花。3.加蓋入夥手續(3)。(4)到物業管理公司管理處辦理手續1。簽署業主公約。2.介紹入住的相關事項。3.把樓鑰匙交給業主。4.入住手續(4)由業主本人蓋章或簽字，交物業管理公司保存。XX房地產開發公司XX物業管理公司XX年XX月IV日。業主對財產的接受
購買房產是每個業主的主要投資活動。根據入夥程序和收樓通知，物管公司應在第四道程序前派人員帶領業主驗收購物業。對自己的購物行業進行驗收是業主的權利。業主在驗收前，應盡量了解物業可能存在的問題，並逐壹進行鑒定和檢查，盡可能在入住前解決問題，將“先天缺陷”減少到最低。總結多家物業管理公司的經驗，壹般物業可能出現的質量問題如下:1。給水排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否被建築垃圾堵塞，馬桶蓋、地漏、浴缸排水是否通暢，是否有水浸現象。2.門窗系列。包括門框是否平整、牢固、安全，門窗是否貼合、貼合緊密，門鎖、窗鉤是否有質量問題，玻璃是否防水密封。3.電源系列。包括電燈、電線(管道)是否有質量問題，開關是否用火線控制，電表的流量是否能滿足空調、電腦等家用電器的需求。4.墻壁、屋頂和地板系列。包括是否光滑、有無起殼、起砂、起皮，有無裂縫、滲水，瓷質磚、墻磚、地磚的平整度、縫隙、真實度。5.公共設施和其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話線、天線、郵箱等。