1，客流規劃是商鋪合理選址的重要因素。
商家對選址有壹定的要求，不同的商家對商業地產的選址也不同。客流規劃是商業選址過程中最重要的因素。商業中心是消費中心。從經濟效益的角度來看，商業中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客。從成本效益來看，爭取最大的集聚效益需要最大限度地利用各種城市基礎設施，因此城市人口分布的空間格局是商業中心形成和發展的重要制約因素。
蘇寧電器集團副總裁、華北大區執行總裁範誌軍認為，大社區不壹定要在那裏開店，還要考慮社區的客流。比如方莊地區，這裏的社區足夠大，但是開個家樂福或者麥德龍都沒問題，因為人口多，日常用品消耗大，但是不適合開電器等耐用消費品店。因為小區有壹定容量，是比較成熟的小區，對電器的需求已經飽和，電器產品更新換代的周期比較長，不需要再開電器店。而且其他小區的人也不會因為買個彩電或者冰箱就非要去方莊。同質化產品太多。這樣客流無法保證，選擇在那裏開店是不明智的。
金飛鴻電信營銷總經理曹立東表示，他們的選址壹般會選在商家聚集在壹起的地方，周邊業態豐富，這樣客流量會比較大，客流會相互補充，相互帶動。
2.交通條件比較好。
事實上，交通狀況直接影響客流。國外大型商業地產的發展經驗表明，壹個城市只有進入汽車社會，或者開始進入汽車社會，購物中心才能真正在壹個城市發展起來，否則只能是城市購物中心。
世聯地產顧問有限公司商業事業部何小川認為，交通條件對於任何壹種物業形態都是非常重要的，在追求商品最大銷售範圍的原則下，選址要盡量減少交通費用。商業中心最佳交通可達性的本質是所有購物旅客到達中心的旅行時間之和最小。
目前我國大部分城市郊區化並不普遍，家庭汽車普及率不高。所以大型購物中心壹般都會選擇市中心，因為這樣的位置交通便利，可以吸引更多的客流。比如北京的東方廣場，位於繁華的商業中心王府井，由整個商圈帶動，從而保證了東方廣場的客流。
曹立東說，今年新開的店要選在交通便利、停車方便的地方，會讓更多人喜歡在這裏購物，對銷售有好處。
3、與城市規劃相結合
在選址的過程中，商家也要密切關註城市發展的進程。商業設施的選址要符合城市發展規劃的要求，既要考慮在規劃地塊內設置足夠的停車位，又要考慮城市交通系統的支持。
範誌軍說:我們選址的時候，從外行人的角度來說，選這樣的區域不好，但是這壹兩年這家店的銷售越來越好，主要是跟政府的規劃保持了同步。？
符合政府的整體規劃是選址過程中必須考慮的問題。？十壹五規劃？在規劃上，整個城市規劃和商業規劃分為兩軸、兩帶、多中心。這時候如果商業選址還是按照過去的思維，在三環周邊選店，在二環周邊選店，我覺得就和政府的整體規劃發展不相稱了，這種商業選址問題也會形成。？他說。
比如會沿著高速公路找到國際知名連鎖店沃爾瑪的位置，根據延伸到高速公路的地方，在高速公路的出口處建壹個商店。也許這個區域還沒有開發，房子和地價都比較便宜，但是壹兩年後，這個地方馬上就會變成壹個繁華的商業區或者地價迅速上漲。所以商業選址要結合政府規劃。
4.定制是大勢所趨
除了以上三個因素，開發商提供給商家的產品也很重要。不同的商業品種對商業地產的要求不同，需要滿足商家的要求。商家在選址時也會選擇適合自己的產品。因此，很多商業地產開發商都推出了定制服務，產品定制成為大勢所趨。
明天，第壹城房地產商業發展中心主任陳雲峰告訴記者，他們在開發商業地產時更註重定制。比如他們給麥德龍完全定制了壹整塊12000平米的商業面積，結果出乎意料。麥德龍來了之後，家樂福來了，家樂福來了，沃爾瑪來了。在這個過程中，形成了壹個誰能整體購買誰定制的原則。比如妳要建壹個遊泳池，前期土建會按照妳的要求完成，不用反復修改，造成不必要的浪費。
範誌軍還說，開發商很少考慮開發的房子是做什麽生意的。比如前期選址，發現房子的小隔斷、消防都做好了，但實際上並不符合我們大賣場的需求，會導致重復建設。隔斷又要拆了，消防又要重做，無形中讓成本上升了不少。
所以他認為應該用現代思維去開發商業產品。商業要量體裁衣，只有這樣才能促進商業地產的良性健康發展。
店鋪選址考慮的因素1。這個區域商圈適合妳想經營的行業嗎？
2.如果是需要大眾消費的市場，可以考慮交通便利，人流不斷的壹流商圈，提高訪客率，增加營業收入。但如果是需要強調忠誠度的小眾消費市場，那麽可以考慮在二級商圈經營，減輕房租等成本負擔。
3.營業時間長的行業可以選擇在人群聚集的繁華商業區經營，通過長時間營業來增加營業收入。
4.如果要開社區店，因為社區內的消費模式比較封閉，所以必須考慮該商品在社區內的市場飽和度和現有商家的市場占有率。
5.創業的流動資金準備的夠不夠支付場所的租金負擔？
6.這個位置的店面數量夠不夠以後擴充設備或者商品？
7.這個商業區的人口和家庭正在上升、下降或持平。
8.無論這個地區的主要居民是老人還是年輕人。
9.這個小區是老小區還是新興小區？
10.妳想經營的行業所在地是否符合當地法規？
店鋪選址策略1。交通策略
在選擇門店的時候，首先要考慮它的業態特點。超市、便利店等規模較小、滿足顧客便利需求、以經營日用品為主、選擇性較低的零售業態，原則上應靠近顧客，而百貨商店或倉儲式購物中心等規模較大、產品種類齊全、以經營選擇性較強的商品為主的零售業態，能吸引顧客遠道而來，原則上應選擇在人多、交通便利的地方。便利的交通可以把很遠地方的人帶進來，購物者出門也很方便。便捷的交通已經成為現代零售業必須考慮的重要因素。比如交通便利是家樂福選址的首要因素，家樂福開店有三個條件:交通便利；人口集中；兩條路的交叉點。其實家樂福的法語名字？家樂福？確實如此。十字路口？的含義。
2.定位策略
地理位置細分策略是指在對氣候、地形、用地形式、道路關聯等地理條件進行仔細分析後，選擇店鋪位置的策略。主要可以從以下幾個方面進行細分:
壹、店鋪選址要註意路面和地形。壹般來說，商鋪的選址要考慮所選地點的道路和路面地形，因為這將直接影響到商鋪的建築結構和客流量。通常情況下，商店的地板應該與道路處於同壹水平，這是顧客進出商店的理想選擇。但在實際選址過程中，道路地形好的地段地價相對較高，商家在選址上競爭激烈。因此，在某些情況下，商家不得不將商店的位置選擇在斜坡上或路面與商店地面高度差很大的地段上。在這種情況下，最重要的是考慮店鋪的人口、門面、樓梯、招牌設計，壹定要方便顧客，醒目。
第二，店鋪選址要考慮地形。地形和地貌對商店選址的主要影響如下:
定向情況。朝向是指店鋪所在的方向，以正門的朝向為標誌。方位的選擇與商店所在地區的氣候條件直接相關。以我國北方城市為例，通常北方為頂，所以壹般商業建築坐北朝南是最理想的地理朝向。
趨勢形勢。趨勢是指店鋪所選位置的顧客流動方向。比如我國的交通管理制度規定人車靠右行駛，所以人們普遍養成了靠右行駛的習慣。這樣店鋪在選擇地理位置導入的時候就應該選擇右邊為頂。比如店鋪所在的道路是東西向的，客流主要來自東部，那麽東北路口就是最佳方向；如果道路為南北走向，客流以南向北為主，東南路口最佳。
路口情況。十字路口壹般指十字路口和岔路口。壹般來說，在這個路口，店面建築的能見度是很大的，但是在選擇路口的壹側時，要仔細考察道路的兩側，通常要對每壹側的交通流向和流量進行比較準確的調查，選擇流量最大的街道作為店面的最佳位置和店面的朝向。如果是岔路口，最好把店面設置在岔路口的前方，這樣店面最顯眼；但如果是丁字路口，店鋪會設在路口嗎？角落？，效果更好。
3.借貸策略
店鋪周邊的競爭對店鋪經營的成敗影響很大，所以在選址的時候壹定要分析附近的競爭對手。在商鋪相對集中的地方，只有在經營特色、價格、服務等方面努力做出特色，才能取得成功。對於功能單壹的零售店，由於業務單壹，規模小，對顧客的吸引力弱，很難有大的客流。這些商鋪具有依附性和借客性的特點，因此在選址上采取借客策略。壹種方案是在商業區或大型商場旁邊設立商店，以獲得更大的客戶。另壹個選擇是？XX專業街？開店的話，因為專業街的同行業店鋪比較多，會有聚合效應，容易擴大影響力，聚集人氣。消費者可以在專業街貨比三家，更容易起價，所以客流更多。這樣，商家做生意比自己壹個人做更容易。比如麥當勞、肯德基快餐店幾乎都建在大商場旁邊，也是這個道理。調查同壹地點同類零售企業的經營業績和商品價格水平，可以初步推算出可能的盈利情況；也有助於未來確定自己商品的定位，以較少的投入進入競爭激烈的市場，不僅站穩腳跟，而且發展迅速。所以，集中的門店之間既有競爭又有合作，要權衡和把握好這種關系。
4.客流分析策略
每個店家都知道，開店壹定要找人氣旺的地方。乘客數量是選址決策中必須考慮的壹個重要問題。有了足夠的人，店鋪的利潤回報才能得到保證，足夠的人氣才能支撐起購買量。店面的選址要分析客流的特點。古語有雲？壹步之遙三個城市？意味著店鋪的位置離銷售只有壹步之遙，與客流活動的路線有關。即使是同壹條街，由於交通狀況不同，基礎文化娛樂設施不同或者區域不同，位置不同，銷售業績也可能有很大差異。了解客流消費目標，分析客流調查結果，研究客流目的，如購物、通勤、換乘、旅遊或步行等。學校附近的門店要考慮寒暑假的時間，機關、公司集中區域的門店壹定要掌握好自己的上下班時間，車站附近的門店要搞清楚上下班規律，這樣會影響到開業後的營業時間，進而影響門店的業績。
5.潛在價值評估策略
潛在商業價值評估是指對擬開店地點未來商業發展潛力的分析和評估。在評估門店選址的優劣時，不僅要分析現狀，還要評估未來的商業價值。這是因為壹些很有前景的店面位置可能會隨著城市建設的發展由熱轉冷，而壹些過去不太引人註目的區域也可能在不久的將來變得繁華起來。所以在店鋪選址的時候更應該註重對潛在商業價值的評估。對此，我們可以從以下幾個方面進行評價:
壹是城市規劃中選址的位置及其商業價值。
二是是否靠近大型機關、單位、廠礦。
第三，未來人口增長的速度和規模及其購買力的提高。
第四，有嗎？濃度效應？即如果把店鋪建在中央商務區，雖然店鋪會面臨多個競爭對手，但由於很多商家聚集在壹條街上，可以滿足消費者的各種需求，從而吸引更多的顧客購物，從而產生商業密集效應。那又怎樣？變成壹座城市？商業街，也是商店的位置需要重點關註的目標。
6.驚喜策略
在選擇店鋪位置時，需要進行科學的調查分析，同時也要把它當成壹門藝術，經營者有敏銳的洞察力，善於捕捉市場商機，以奇襲的策略和獨到的眼光選擇店鋪位置，往往能獲得意想不到的收獲。比如美國最大的零售企業？沃爾瑪？山姆，聯合商店的總經理？沃爾是領養的？人棄我而取？逆向運營策略是將大型折扣店搬到普通商家不重視的鄉村和小城鎮。因為那裏的市場還沒有被開發，潛力很大，同時可以避開城市商業越來越激烈的競爭。